万达“低调”背后的野心，藏进了三四线城市！

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2021年，万达彻底清空海外资产，然而关注度远不及王思聪那句经典语录：“宝，我在输液，输什么液，想你的夜。”

愈发低调的万达帝国，给大众留下的印象仿佛还停留在2016年的“一个亿小目标”中……

老王，真的不行了吗？

万达“低调”的野心

2022年1月4日，万达集团低调披露，2021年万达集团新开业51座万达广场，合计商业体量达580.19万平方米；截至2021年底，全国累计已开业418座万达广场，多数布局于三四线城市。仅在上半年，持有的及管理物业面积就已经达到5420万平方米，年客流超46亿人次。

数据来源：万达集团

2020年西藏拉萨万达广场的开业，标志着万达完成了在31个省市中的最后一块拼图。

根据持有和管理商业物业可出租面积排名来看，万达不仅是国内最大的商业地产公司，而且早在2015年便已超越美国西蒙集团升至全球第一。

数据来源：各企业年报

2021年3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，谋划轻资产上市。

万达选择“下沉”的背后

实际上，万达选择下沉是有迹可循的。

2017年的万达处于风雨飘摇之中，6月被证监会排查授信风险，遭遇“股债双杀”，7月将万达酒店与文旅项目分别出售给富力地产和融创，一度传出“摔杯事件”，年底更被爆出裁员风波。

大厦将倾，山雨欲来，军人出身的王健林杀伐果断，在李嘉诚“撤离中国，奔向英国”的时候，王健林做出了相反的决定，毅然陆续清空海外资产，并正式提出万达商业轻资产战略，加快万达广场全国布局，更早地将万达广场发展到千店规模，覆盖80%以上地级城市，30%以上县级城市。

为什么万达会选择三四线城市？

首先，一二线城市商业中心渐趋饱和。

以最爱逛街，素有“美食之都”称号的广州为例，传统的核心商圈基本都拥有着购物中心，天河商圈拥有着太古汇、万菱汇、正佳广场、天环广场、天河城、K11、高德置地广场等等。万达广场则是把商业中心建设在番禺区、白云区、增城区、南沙区、海珠区、黄埔区等非核心区域。

其次，一二线城市的土地价格居高不下。

转型轻资产，大胆去“地产化”的万达，与整体房地产的市场环境有关，一二线城市的房地产已经逐渐由增量市场迈入了存量市场，城市土地稀缺、地价高涨，一二线很多核心区域已经接近全面“地王化”。

2017年，房地产行业的气温“骤降”，万达从负债4000亿直接飙升至负债6000亿。一二线商业用地的价格居高不下，且竞争高手林立，此时的万达明显力不从心。

此时，三四线城市多数处在待开发阶段，市场和地方政策相对温和。万达开始加速在三四线市场的布局。

盘锦万达广场

其实，万达并非是三四线市场唯一一个吃螃蟹的人，专注三四线城市的吾悦广场，同样伴随着万达进行下沉。不过吾悦广场更偏向于“重资产”模式，即是自己出资拿地建设广场，同时在广场旁边配套建设写字楼、住宅等物业，然后通过把配套物业销售后产生的现金流，再持续投入运营广场。

截至2021年12月31日，已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座。吾悦广场想要追赶上万达，无论是商场数量还是运营模式上，仍然有一段距离。

再者，万达商业模式更加契合下沉市场。

万达第三代“城市综合体”的商业地产模式，在一二线城市并不具备太强的竞争力。然而，“万达广场，就是城市中心”的定位，放到三四线城市就很吃香，成为各地政府招商的“香馍馍”！

福建一位商业地产的开发商曾经提到：“相比我们，万达太幸福了。开发商要正常办理一个房地产项目的所有手续，要盖100多个章，我们要跑断腿、磨破嘴，经历一年多的时间才能办完。万达来了，除了能拿到我们根本无法拿到的优惠政策外，政府部门还专门成立对接小组，负责办理万达所有的手续，一个多月就能把所有的手续办理完成。”

地方为何热衷引进万达

对于地方政府来说，万达广场的经济效应惊人。一个万达广场可以为当地提供就业岗位近万个。中国社会科学院企业社会责任研究中心发布的《万达集团就业研究报告》显示，万达广场就业群体具有明显的本地性，超八成就业者的户籍是本地的，对于带动地方就业、转移农村剩余劳动力具有显著作用。

进驻后的万达广场，会为当地财政带来数千万元的税收，大幅拉升周边地价和房价。每个万达综合体也会为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供平台，从而带动当地的产业结构调整。

更为重要的是，万达拿地建设一般在2年左右，对比其他工程开发商，速度更快。中国地方政府官员的任期一般为5年，所以万达能够在官员离任前建设好，成为官员任内的政绩。

万达披露的2017-2020年的财务报告显示，万达商管的净利润率稳定增长，万达广场的开业数量也在持续上升，每年的出租率更是高达99%。

数据来源：万达历年财报

万达广场赢得地方政府的青睐关键是两大法宝，一是订单商业与商业资源，二是独有的城市综合体模式。

万达的订单商业是指一种先招商、后建设开发的商业模式，即与国内外一流的主力店商家签订战略合作协议，通过与合作伙伴的共同选址开发、提前进行技术对接、按城市级别和项目地段等因素确定平均租金，这种模式避免了投资风险，并有效地确保项目快速发展。

除此之外，万达广场还拥有深度合作的全球品牌资源。据赢商大数据监测，与万达关联度超过25%的品牌共57个，关联度超过60%的品牌共6个，分别为屈臣氏、大玩家、肯德基、COCO都可茶饮、Jack&Jones及星巴克。

屈臣氏母公司长江和记实业2021年上半年年报显示，截至2021年6月底，屈臣氏在内地有4134家门店，按去重后口径统计，其中有近7%的门店开在万达广场。

在万达广场发展的过程中，还诞生了自身的品牌资源，比如万达电影、万达宝贝王、连锁酒店等。丰富的商业资源使每个万达广场项目在开工之前，主力店招商问题就已经基本解决。

洛阳涧西区万达广场

而万达的城市综合体模式，已经历经4代。第一代产品主要为单体店，第二代产品则是复合店，卖街铺。万达的第三代产品是打造一个城市综合体，拥有商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓、住宅，更有酒楼、国际电影城、电玩城、健身中心等非零售业态，看上去就像一个缩小版的城市，还创造出了城市的新中心和新商圈。

第四代万达广场规模更大，借鉴第三代万达广场成功经验的基础上，在场景以及体验感上更为丰富。

零售、百货、餐饮、娱乐等品牌资源伴随万达广场落地，对于三四线城市的商业环境以及推动产业结构变化来说，无疑是极具诱惑力的。

2021年10月揭阳开业的万达广场，据不完全统计，当晚万达广场出入人数高达10万人次，附近车流量近2万辆次，交警疏导现场群众约3万人次，指挥车辆近1.5万辆次。

结语

刚刚进入2022年，1月16日，利川市成功签约万达广场；2月7日，十堰市与万达签约，拟投资建设第二座万达广场……如其官网上的宣传语“万达广场，就是城市中心”一样，万达将自己的野心，藏进了三四线城市的发展中！

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